Diagnostic immobilier obligatoire location : la liste 2026

Louer un logement en 2026 impose au bailleur de remettre au locataire entre cinq et huit diagnostics, réunis dans le dossier de diagnostic technique annexé au bail. Le nombre exact dépend de l’âge du bien, de sa localisation et de l’ancienneté de ses installations. Tous restent à la charge du propriétaire.

Le socle commun à toutes les locations

Deux documents s’imposent quel que soit le bien. Le DPE en premier. Il chiffre la consommation énergétique du logement et lui attribue une classe de A à G. Sa validité est de dix ans, mais les rapports établis avant le 1er juillet 2021 obéissent à des dates de caducité anticipées : ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 sont périmés depuis fin 2024.

L’ERP arrive ensuite. Cet état des risques et pollutions informe le locataire des risques naturels, miniers, technologiques et sismiques auxquels le bien est exposé. Sa durée de vie est courte : six mois seulement. Un ERP de plus de six mois au moment de la signature doit être refait. En Occitanie, où le risque inondation et le risque sismique concernent de nombreuses communes, ce document n’a rien d’anecdotique. Son fonctionnement détaillé figure dans notre guide sur l’état des risques et pollutions.

Les diagnostics déclenchés par l’âge du bien

Au-delà du socle, l’année de construction et l’ancienneté des installations ajoutent des documents.

Plomb : le seuil de 1949

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne tout logement construit avant le 1er janvier 1949. Les peintures anciennes de cette époque contenaient fréquemment du plomb, dangereux notamment pour les jeunes enfants. En location, le CREP est valable six ans s’il révèle une présence de plomb, illimité s’il est négatif.

Le centre-ville de Toulouse, de Montpellier ou de Nîmes regorge d’immeubles antérieurs à 1949. Pour ces biens, le CREP n’est pas optionnel.

Amiante : le seuil de juillet 1997

Le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) s’applique aux logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il doit rester à la disposition du locataire. Sa validité est illimitée lorsqu’il est réalisé selon le protocole en vigueur depuis 2013 et qu’aucun matériau amianté n’est repéré.

Électricité et gaz : le seuil des 15 ans

Quand l’installation électrique ou gaz du logement dépasse 15 ans, les diagnostics correspondants deviennent obligatoires. Ils vérifient la sécurité des équipements intérieurs. En location, leur durée de validité est de six ans, contre trois ans seulement en vente. Le détail de ce contrôle figure dans notre article sur le diagnostic électrique immobilier.

Le diagnostic bruit, souvent oublié

Un septième document peut s’ajouter : l’état des nuisances sonores aériennes. Il vise les logements situés dans une zone d’exposition au bruit d’un aéroport. Autour de Toulouse-Blagnac, plusieurs communes sont concernées par le plan d’exposition au bruit. Le bailleur doit alors informer le locataire de cette exposition.

Ce diagnostic est gratuit à établir, mais son oubli expose le bailleur à un recours du locataire pour défaut d’information. La vérification se fait commune par commune via le plan d’exposition au bruit consultable en préfecture.

Autour de l’aéroport de Toulouse-Blagnac, des communes comme Blagnac, Cornebarrieu ou Beauzelle figurent dans ce périmètre. Un bailleur qui loue un logement dans ces zones sans signaler l’exposition aérienne s’expose, en cas de litige, à devoir prouver qu’il avait bien informé le locataire. Le document écrit, annexé au bail, sert précisément de preuve.

La règle du DDT annexé au bail

Tous ces documents forment le dossier de diagnostic technique. La loi ALUR et plusieurs décrets imposent au bailleur de le joindre au contrat de location, au moment de la signature ou du renouvellement. Pas après, pas sur demande : à la signature.

Un DDT incomplet fragilise le bail. Le locataire qui découvre un vice non signalé, par exemple une installation électrique dangereuse, peut engager la responsabilité du bailleur. Le DPE opposable depuis juillet 2021 renforce cette logique : ses informations engagent désormais juridiquement le propriétaire.

Qui paie, et pourquoi la question est tranchée

Le bailleur supporte seul le coût du DDT. Aucune refacturation au locataire n’est admise, ni en ligne directe sur le bail, ni glissée dans les charges récupérables. Cette règle découle de la même logique qu’en vente, où l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation met le dossier à la charge du vendeur.

Pour le propriétaire bailleur, l’enjeu est donc d’optimiser ce coût. Grouper les diagnostics en un seul rendez-vous réduit la facture de 20 à 35 % selon les comparatifs 2026. Notre guide sur le coût des diagnostics immobiliers chiffre chaque document à l’unité pour estimer le budget global.

Les interdictions de louer qui se durcissent

Le DPE n’est plus un simple document d’information. Il conditionne désormais le droit de louer. Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.

Un bailleur dont le bien est classé G ne peut plus le remettre en location, même avec un nouveau locataire. Les propriétaires occitans dont le parc date d’avant 1975 sont en première ligne : le bâti ancien, mal isolé, concentre les classes F et G. Anticiper la rénovation évite de se retrouver avec un bien invendable et inlouable.

Les travaux qui font basculer un logement de deux classes énergétiques, et les aides régionales mobilisables, sont détaillés dans notre article sur la rénovation énergétique en Occitanie.

L’ampleur du parc concerné

Le calendrier d’interdiction touche une part massive du parc. Au 1er janvier 2025, la France comptait environ 3,9 millions de passoires énergétiques classées F ou G parmi les résidences principales, soit 12,7 % du parc, selon le Service des données et études statistiques (SDES, ministère de la Transition écologique). La réforme du DPE appliquée depuis le 1er janvier 2026, qui abaisse le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9, sort environ 700 000 logements du statut de passoire, d’après le SDES.

Ce reclassement administratif ne change rien au bâti réel. Un bailleur dont le logement quitte la classe G grâce au seul nouveau calcul gagne le droit de louer, mais le confort thermique du locataire reste identique. La prudence reste de mise. Un bien tout juste reclassé E flirte avec l’interdiction de 2034, et un nouveau DPE conforme au mode de calcul 2026 vaut mieux qu’un rapport antérieur pour sécuriser le bail sur la durée.

Location meublée, colocation, bail mobilité : mêmes diagnostics

Le statut du bail ne modifie pas la liste des diagnostics. Une location meublée exige le même DDT qu’une location nue. Une colocation, qu’elle repose sur un bail unique ou des baux individuels, réclame les mêmes documents annexés. Le bail mobilité, plus court, n’échappe pas davantage à l’obligation.

La règle est attachée au logement, pas au contrat. Un studio meublé loué à un étudiant toulousain via un bail mobilité de neuf mois doit présenter son DPE, son ERP et, selon l’âge du bâti, ses diagnostics plomb ou amiante. Croire qu’un bail court dispense du dossier est une erreur fréquente qui fragilise le bailleur.

La seule variable réelle reste l’âge du bien et de ses installations. Un logement neuf en résidence étudiante récente n’a presque rien à fournir au-delà du DPE et de l’ERP. Une chambre dans un immeuble haussmannien du centre de Nîmes en cumule davantage.

Le DPE collectif des copropriétés

Une obligation récente concerne les bailleurs en copropriété : le DPE collectif de l’immeuble. Ce diagnostic à l’échelle du bâtiment se déploie progressivement selon la taille de la copropriété. Il ne remplace pas le DPE individuel du logement loué, mais il s’y ajoute comme information de plus en plus exigée.

Pour un bailleur isolé, ce DPE collectif relève du syndic et de l’assemblée générale, pas de sa seule initiative. Mais il a intérêt à vérifier où en est sa copropriété : un immeuble mal classé collectivement pèsera tôt ou tard sur la valeur locative des lots. Anticiper la rénovation à l’échelle de l’immeuble protège chaque propriétaire bailleur.

Ce qui change entre vente et location

Beaucoup de propriétaires détiennent des diagnostics réalisés pour une vente avortée, et croient pouvoir les réutiliser tels quels pour louer. Prudence : certaines durées de validité diffèrent. L’électricité et le gaz tiennent trois ans en vente mais six ans en location. Un diagnostic gaz de quatre ans, périmé pour vendre, reste valable pour louer.

L’inverse vaut aussi pour les pièges. L’ERP, valable six mois quelle que soit l’opération, expire vite. Un dossier de vente vieux de huit mois aura un ERP périmé, à refaire avant de signer un bail. La liste complète des documents exigés pour une mise en vente, à comparer avec celle de la location, figure dans notre récapitulatif des diagnostics immobiliers obligatoires.

Prochaine étape : listez l’année de construction de votre bien, l’âge de ses installations électrique et gaz, et vérifiez si votre commune figure dans une zone à risque ERP ou un plan d’exposition au bruit. Ces données déterminent le nombre exact de diagnostics à commander avant de signer le bail. Un DDT complet et à jour sécurise la location dès le premier jour.