Diagnostic loi Carrez : ce qui compte, ce qui ne compte pas

Le diagnostic loi Carrez mesure la surface privative d’un lot de copropriété mis en vente : les planchers des locaux clos et couverts, sous une hauteur d’au moins 1,80 mètre, murs et cloisons déduits. Caves, garages, balcons et combles bas en sortent. Un écart supérieur à 5 % ouvre un recours à l’acquéreur.

Ce que le mesurage additionne, et ce qu’il retranche

Le décret n° 97-532 du 23 mai 1997, pris pour l’application de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, pose une définition sèche : la superficie privative correspond aux planchers des locaux clos et couverts, une fois déduites les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.

Chaque mot pèse. « Clos et couverts » écarte tout espace ouvert sur l’extérieur. « Planchers » désigne une surface au sol, jamais un volume. La déduction des embrasures, elle, surprend la plupart des vendeurs : le renfoncement d’une porte-fenêtre, même carrelé, ne compte pas.

Les surfaces qui entrent dans le calcul

• les pièces principales et les chambres, sous réserve de la hauteur
• la cuisine, la salle de bains et les toilettes
• les couloirs, dégagements et placards ouvrant sur la pièce
• une véranda fermée et couverte rattachée au lot privatif
• une mezzanine dotée d’un plancher et de la hauteur requise
• un sous-sol aménagé faisant partie du lot, hors cave et garage

Les surfaces qui n’y entrent jamais

Le seuil de hauteur ferme le dispositif. Un plancher situé sous 1,80 mètre de hauteur libre sort du calcul, sans exception. Un séjour mansardé de 30 m² au sol peut n’en déclarer que 22 une fois la partie basse retranchée. Restent écartés, quelle que soit leur superficie :

• les combles non aménagés
• les caves, les garages et les emplacements de stationnement
• les balcons, terrasses et loggias, faute d’être clos
• les murs, cloisons, gaines techniques et embrasures
• les marches et cages d’escalier
• les remises et annexes ouvertes sur l’extérieur

Cette liste explique l’écart, parfois brutal, entre la surface qu’un propriétaire annonce de bonne foi et celle que le télémètre laser retient.

Qui doit fournir un diagnostic loi Carrez

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 vise la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété. Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout acte constatant la vente doivent mentionner la superficie de la partie privative. Le texte s’applique depuis le 19 juin 1997.

Deux exclusions figurent dans l’article lui-même. Les caves, garages et emplacements de stationnement échappent à l’obligation, y compris vendus séparément. Les lots ou fractions de lots dont la superficie reste inférieure à 8 m² aussi, seuil fixé par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997. Une ancienne chambre de service de 7 m² sort donc du champ.

Une maison individuelle en pleine propriété n’est pas concernée. La règle se retourne quand la maison appartient à une copropriété horizontale, ce lotissement où voiries, espaces verts ou stationnements restent en parties communes : la maison devient juridiquement un lot de copropriété, et le mesurage redevient obligatoire. Beaucoup de vendeurs de villas en résidence fermée découvrent ce point chez le notaire.

La mise en location suit une autre logique, détaillée plus bas. Pour la liste complète des documents exigés selon le bien, notre récapitulatif des diagnostics immobiliers obligatoires en vente fait le tri.

Carrez, Boutin, surface de plancher : trois mesures, trois usages

Trois surfaces circulent dans un dossier immobilier, et elles ne donnent presque jamais le même chiffre.

La surface privative Carrez sert à la vente d’un lot de copropriété. La surface habitable, dite loi Boutin depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, s’impose au bail d’une location vide en résidence principale ; sa définition figure à l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation. La surface de plancher, elle, relève du Code de l’urbanisme et sert aux permis de construire et déclarations préalables.

Le calcul de base se ressemble : mêmes déductions de murs et de cloisons, même seuil de 1,80 mètre pour Carrez et Boutin. La divergence tient au périmètre. La surface habitable exclut les vérandas, les combles non aménagés, les sous-sols, les remises et les caves, que la superficie Carrez intègre dès lors qu’ils sont clos, couverts et privatifs. Sur un appartement doté d’une véranda fermée, la surface Carrez dépasse donc la surface Boutin, parfois de plusieurs mètres carrés.

La surface de plancher joue dans un troisième registre. Elle se calcule au nu intérieur des façades sans déduire les cloisons intérieures, et vérifie le respect des règles d’urbanisme. Elle ne protège personne dans une transaction.

Confondre les trois coûte cher. Recopier la surface d’un ancien permis de construire dans un compromis expose directement à l’action en réduction de prix décrite plus loin.

Qui tient le télémètre, et qui répond de l’erreur

Voici la singularité du dossier. Le mesurage Carrez ne figure pas parmi les prestations soumises à certification par le décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006, qui impose depuis le 1er novembre 2007 un opérateur certifié et assuré pour l’amiante, le plomb, les termites, le gaz, l’électricité et le diagnostic de performance énergétique. Aucune qualification n’est légalement exigée pour mesurer un lot.

Un vendeur peut donc sortir son mètre et remplir lui-même l’attestation. Rien ne l’en empêche, et beaucoup s’y risquent sur un studio. Le problème ? Il engage sa seule responsabilité, sans assurance derrière lui, pour une erreur qui se chiffre en milliers d’euros.

Le recours à un diagnostiqueur ou à un géomètre-expert déplace ce risque. Le même décret de 2006 fixe le plancher de l’assurance des opérateurs de diagnostic : 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d’assurance. Un professionnel qui réalise le mesurage en même temps que le dossier technique apporte donc une couverture qu’un particulier n’a pas, et une méthode de relevé éprouvée sur les cas tordus : mansardes, poteaux porteurs, gaines de ventilation, murs non parallèles. Les garanties financières de ces professionnels sont détaillées dans notre analyse de l’assurance du diagnostiqueur immobilier.

Le surcoût reste modeste rapporté au prix d’un appartement. Les fourchettes par prestation figurent dans notre comparatif des tarifs de diagnostics immobiliers.

Une attestation sans péremption, sauf coup de marteau

Le certificat de superficie sort du lot des diagnostics. Aucun texte ne lui fixe d’échéance, à la différence du DPE (dix ans) ou de l’état des risques et du constat termites (six mois chacun), durées posées par le Code de la construction et de l’habitation. Sa validité illimitée tient à une évidence : une surface ne vieillit pas.

Elle cesse dès que la surface bouge. Le certificat devient caduc quand des travaux modifient la configuration du lot :

• abattre, déplacer ou créer une cloison
• fermer une loggia ou un balcon pour en faire une véranda
• aménager des combles et dégager de la hauteur exploitable
• réunir deux lots voisins, ou en détacher une fraction

Un vendeur qui ressort l’attestation de son propre achat, dix ans plus tôt, sans avoir refait le point après des travaux, transporte le risque avec lui. Le caractère illimité du document ne le protège plus, puisqu’il ne décrit plus le bien vendu. Les durées de tous les autres documents du dossier sont récapitulées dans notre guide de la validité des diagnostics immobiliers.

Au-delà de 5 % d’écart, l’acquéreur fait baisser le prix

C’est le cœur du dispositif et la raison de son existence. Quand la superficie réelle se révèle inférieure de plus d’un vingtième, soit 5 %, à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur obtient une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Trois caractéristiques font la force de ce recours.

La réduction porte sur la totalité de l’écart, pas sur la seule fraction qui dépasse la tolérance. Exemple : un appartement vendu 260 000 euros pour 65 m² annoncés, mesuré ensuite à 60 m². L’écart atteint 7,7 %, le seuil est franchi. La réduction se calcule sur les 5 m² manquants, soit 20 000 euros, et non sur les 1,75 m² excédant les 5 % de tolérance.

L’acquéreur n’a aucun préjudice à démontrer. La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge de façon constante que l’action en diminution du prix n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice : le constat de l’écart suffit. Elle retient également que la connaissance de la superficie réelle avant la vente ne prive pas l’acquéreur de son droit à réduction.

Le délai, enfin, est bref et sans rattrapage. L’action doit être intentée dans un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. Passé ce terme, le recours s’éteint définitivement.

Deux précisions ferment le sujet. Toute clause par laquelle le vendeur tenterait d’écarter cette garantie est réputée non écrite, la règle étant d’ordre public. Et la symétrie n’existe pas : l’article 46 prévoit expressément que l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix quand la surface réelle dépasse celle annoncée.

Aucune superficie mentionnée : la nullité, en un mois

L’erreur de mesure et l’absence totale de mesure ne déclenchent pas la même sanction. Quand aucune superficie ne figure dans la promesse ou dans l’acte, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente, pas une simple réduction de prix.

Le délai change du tout au tout. L’action en nullité doit être engagée dans le mois qui suit l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Un mois contre un an : l’écart s’explique par un mécanisme précis. La signature d’un acte authentique mentionnant enfin la superficie purge le vice de l’avant-contrat et éteint le droit d’agir en nullité de la promesse.

En pratique, le notaire verrouille ce point avant la signature définitive. Le risque se concentre en amont, sur les compromis signés sous seing privé entre particuliers, où la ligne « superficie loi Carrez » disparaît parfois du document. La responsabilité du professionnel qui a rédigé l’avant-contrat entre alors dans le débat, un sujet traité dans notre article sur les responsabilités des agents immobiliers.

Ce qu’un vendeur prépare avant le passage du mesureur

Le relevé dépasse rarement l’heure sur un appartement standard, à condition que le lot soit accessible. Dégager les placards intégrés, ouvrir les annexes, sortir le règlement de copropriété et l’état descriptif de division fait gagner du temps et fiabilise le résultat. Ces deux documents désignent précisément ce qui appartient au lot et ce qui relève des parties communes.

Un point mérite l’attention. Le certificat décrit le lot tel qu’il est vendu, avec tous ses éléments privatifs. Une cave rattachée au lot principal ne se compte pas dans la superficie, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 l’excluant au même titre que les fractions de lots inférieures à 8 m², mais elle doit apparaître dans la description pour lever toute ambiguïté sur le périmètre de la vente.

Prochaine étape : ressortir l’attestation de mesurage existante, dater les derniers travaux ayant touché aux cloisons, aux combles ou à une loggia, et commander un nouveau relevé si l’un des deux ne colle plus au bien réel. Ce contrôle coûte moins qu’une année d’exposition à l’action en réduction de prix.