Diagnostic plomb immobilier (CREP) : obligations 2026

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) devient obligatoire dès qu’un logement a été construit avant le 1er janvier 1949, que ce soit pour une vente ou une location. Le diagnostic mesure la concentration de plomb dans les revêtements et déclenche des obligations différentes selon le seuil détecté et la nature de la transaction.

Le CREP, un diagnostic réservé au bâti d’avant 1949

Le CREP cible exclusivement les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Cette date n’est pas arbitraire : la réglementation vise les peintures à la céruse, largement utilisées jusqu’à cette période et interdites ensuite pour l’habitat. Un appartement toulousain construit en 1952 échappe totalement à cette obligation, même si l’immeuble voisin, bâti trente ans plus tôt, y reste soumis.

Le diagnostic concerne la vente comme la location, appartement ou maison individuelle. Les textes de référence figurent au Code de la santé publique, articles R1334-10 à R1334-12, complétés par l’arrêté du 19 août 2011 qui fixe le protocole de mesure. Un diagnostiqueur qui appliquerait un protocole différent produirait un rapport sans valeur juridique.

Parties communes : la copropriété n’échappe pas à la règle

Un lot rénové récemment ne dispense pas automatiquement du CREP si l’immeuble entier date d’avant 1949. Le syndic doit faire réaliser un repérage des parties communes, escaliers, halls et façades compris. Un copropriétaire qui revend son appartement remis à neuf dans les années 2000 reste concerné par cette obligation collective, distincte du diagnostic individuel de son propre lot.

Cette nuance surprend souvent les vendeurs de biens rénovés. Le CREP individuel peut être négatif tandis que les parties communes non traitées imposent malgré tout leur propre constat, annexé séparément au dossier de diagnostic technique.

Le déroulé du repérage plomb sur place

Le diagnostiqueur certifié procède au relevé à l’aide d’un analyseur portable à fluorescence X, posé directement sur chaque revêtement. L’appareil mesure la concentration de plomb sans prélèvement destructif, pièce par pièce, y compris sur les boiseries, huisseries et rambardes.

Chaque unité de diagnostic, une zone homogène de même nature de support et de peinture, reçoit sa propre mesure. Une maison de plain-pied compte peu d’unités ; une maison à étages avec dépendances en cumule facilement une trentaine. Le temps d’intervention grimpe en conséquence, d’une heure pour un studio à plus de trois heures pour une grande maison ancienne.

Concrètement, le rapport final liste chaque unité mesurée, sa concentration en plomb et son état de conservation : dégradation nulle, faible ou importante. Cette granularité, pièce par pièce, distingue le CREP d’un diagnostic global où une seule note suffirait.

Le seuil de 1 mg/cm² et le risque de saturnisme infantile

Le seuil réglementaire est fixé à 1 mg/cm², selon service-public.gouv.fr. En dessous, le revêtement est considéré sans risque, même s’il contient techniquement des traces de plomb. Au-dessus, le rapport signale un risque et déclenche des obligations selon l’état de dégradation du support.

Le danger ne vient pas du plomb en lui-même mais de la poussière qu’il libère quand la peinture s’écaille ou s’use. Ingérée ou inhalée, cette poussière provoque le saturnisme, une intoxication qui touche en priorité les jeunes enfants, plus sensibles que les adultes aux effets neurologiques du plomb.

Un risque encore actif en Occitanie

Selon le bulletin régional de Santé publique France publié en juin 2025, 341 dépistages de plombémie ont été réalisés en Occitanie sur la période étudiée, dont 38 % chez des enfants de moins de sept ans et des femmes enceintes. Trois personnes, dont deux enfants, présentaient une concentration sanguine supérieure au seuil d’alerte de 50 µg/L.

Ces chiffres, modestes en volume, confirment que le risque n’a rien d’historique. Le bâti ancien des centres-villes occitans, à Toulouse, Montpellier ou Albi, continue d’exposer ses occupants tant que les revêtements dégradés ne sont pas traités.

Validité du CREP : vente et location ne suivent pas la même règle

Un CREP négatif ne périme jamais : sa validité reste illimitée, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Le calcul change dès qu’une présence de plomb est détectée.

Pour une vente, le constat doit dater de moins d’un an au jour de la signature de l’acte authentique. Pour une location, la marge s’étend à six ans à compter de la signature du bail. Cette différence surprend souvent les propriétaires qui basculent d’un usage à l’autre : un bien loué plusieurs années avec un CREP positif encore récent doit malgré tout être réévalué avant toute mise en vente si le document dépasse un an.

Sur le terrain, cette règle rejoint celle des autres diagnostics du dossier. Notre comparatif sur la validité des diagnostics immobiliers détaille les durées applicables document par document, du DPE aux termites.

Présence de plomb détectée : quelles suites obligatoires

Le résultat positif n’interdit ni la vente ni la location, mais il engage des obligations précises selon la gravité constatée.

• Dégradation nulle à faible : simple information de l’acquéreur ou du locataire, aucun chantier immédiat requis.
• Dégradation importante sur des surfaces accessibles : le propriétaire doit engager des travaux de suppression ou de recouvrement, à ses frais.
• Logement occupé par un mineur avec dégradation avérée : le préfet peut imposer des travaux d’urgence, indépendamment de toute transaction en cours.

Un CREP positif n’empêche pas de vendre ou de louer. Il oblige en revanche à annexer le rapport complet au dossier de diagnostic technique, sans en résumer ni en dissimuler une partie. L’acquéreur signe alors en connaissance de cause, ce qui limite fortement les recours ultérieurs si le vendeur a respecté cette transparence.

Surveillance plutôt que travaux immédiats

Dans la majorité des cas relevés en Occitanie, l’état de dégradation reste faible. Le propriétaire n’a alors qu’une obligation de surveillance périodique de l’évolution du revêtement, sans chantier à engager dans l’immédiat. Cette situation concerne une bonne partie des logements anciens du centre historique toulousain, où les peintures au plomb existent sans être systématiquement dégradées.

Un propriétaire prudent programme malgré tout des travaux de rénovation à moyen terme. Repeindre un mur dégradé avec une peinture conforme neutralise durablement le risque et évite un nouveau constat positif au diagnostic suivant.

Le tarif d’un CREP en Occitanie en 2026

Le prix d’un CREP varie principalement selon le nombre d’unités de diagnostic à mesurer, donc selon la surface et le nombre de pièces du bien. Pour un appartement standard, la fourchette se situe le plus souvent entre 100 et 200 euros. Une grande maison ancienne, avec dépendances et combles aménagés, dépasse fréquemment ce plafond.

Trois facteurs font varier la facture d’un professionnel à l’autre :

• le nombre d’unités homogènes à relever ;
• l’accessibilité des pièces, combles et caves compris ;
• le regroupement ou non avec d’autres diagnostics obligatoires.

Le groupage qui fait baisser la facture

Commander le CREP en même temps que l’amiante, l’électricité ou le DPE réduit le coût unitaire de chaque prestation. Le diagnostiqueur facture un seul déplacement pour plusieurs mesures, ce qui allège la note globale de vingt à trente pour cent par rapport à des commandes séparées. Pour une maison ancienne toulousaine cumulant plomb, amiante et diagnostics techniques, cette économie se compte en dizaines d’euros, parfois davantage sur les grandes surfaces.

Notre grille sur les tarifs des diagnostics immobiliers en Occitanie chiffre chaque prestation individuellement pour bâtir un devis groupé sans mauvaise surprise. Rappel utile : selon l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, ce coût reste intégralement à la charge du vendeur ou du bailleur, jamais de l’acquéreur ni du locataire, comme le détaille notre article sur qui paye les diagnostics immobiliers.

Vendre ou louer sans CREP valide : les sanctions encourues

L’absence de CREP dans le dossier de diagnostic technique prive le vendeur de la protection qui limite normalement les recours de l’acquéreur pour vice caché. Concrètement, si du plomb est découvert après la vente et qu’aucun CREP valide ne figurait au dossier, l’acheteur peut réclamer une réduction du prix, voire l’annulation de la vente devant le tribunal judiciaire.

En location, l’absence du document expose le bailleur à une demande de résiliation du bail ou de dommages et intérêts si le locataire découvre une exposition non signalée. Recourir à un diagnostiqueur non certifié invalide le CREP au même titre qu’une absence pure et simple. Cette pratique constitue une infraction pénale distincte, indépendante du litige civil qui oppose vendeur ou bailleur à l’acquéreur ou au locataire.

Le problème ? Ces sanctions frappent y compris les ventes entre particuliers, sans agence ni accompagnement en amont. La responsabilité des professionnels qui suivent la transaction peut elle-même être engagée si un dossier incomplet leur avait été signalé sans réaction de leur part, un point que détaille notre article sur les diagnostics obligatoires en location pour la partie bailleur. Sur le bâti ancien plus large, notre guide sur le diagnostic immobilier maison ancienne complète le dossier des risques sanitaires liés à l’âge du bâti.

Prochaine étape : vérifiez la date du permis de construire de votre bien avant toute mise en vente ou en location. Si elle précède 1949, commandez le CREP dans le même rendez-vous que les autres diagnostics obligatoires, pour limiter le coût et le nombre de visites d’un professionnel.