État des risques et pollutions (ERP) : guide 2026 en Occitanie

L’état des risques et pollutions (ERP) informe l’acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, du radon et de la pollution des sols auxquels un bien est exposé. Obligatoire dès qu’une seule de ces situations concerne l’adresse, il se génère gratuitement sur Géorisques et reste valable six mois.

Ce que couvre exactement l’ERP

L’ERP n’est pas un diagnostic technique au sens du DPE ou de l’amiante. C’est un document d’information réglementaire, rattaché au dispositif IAL (Information des Acquéreurs et Locataires). Il recense les aléas officiellement cartographiés pour la commune et la parcelle, à partir des arrêtés préfectoraux et des bases de l’État.

Le document est obligatoire dès que le bien se situe dans le périmètre d’au moins un risque ou une obligation listés par la réglementation. Concrètement, sept familles de situations le déclenchent :

• un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prescrit ou approuvé : inondation, mouvement de terrain, avalanche ;
• un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) autour des sites industriels classés Seveso ;
• un plan de prévention des risques miniers (PPRM) dans les anciens bassins d’extraction ;
• une zone de sismicité de niveau 2 ou supérieur ;
• un potentiel radon de niveau 3, le plus élevé ;
• un secteur d’information sur les sols (SIS) signalant une pollution avérée ;
• une obligation légale de débroussaillement, ou une exposition au recul du trait de côte.

Quand aucune de ces situations ne touche l’adresse, l’attestation indique simplement l’absence de risque réglementé. Le document reste néanmoins joint au dossier, car c’est cette traçabilité qui protège le vendeur.

Le radon et la pollution des sols, deux ajouts récents

Le radon, gaz radioactif naturel issu de la désintégration de l’uranium dans certaines roches granitiques, figure parmi les risques couverts depuis l’intégration de l’information sanitaire. Seules les communes classées en zone 3 déclenchent la mention. Les secteurs d’information sur les sols, eux, recensent les terrains où une pollution est documentée, souvent d’anciens sites industriels. Ces deux volets ont élargi le périmètre historique, longtemps limité aux seuls risques naturels et technologiques.

Les zones à risque en Occitanie

L’Occitanie cumule une exposition rare en France. Selon la DREAL Occitanie, 76 % de la population régionale réside dans une zone soumise à au moins un aléa naturel. Cette densité d’exposition rend l’ERP quasi systématique sur une large part du territoire, du littoral méditerranéen aux contreforts pyrénéens.

Le risque dominant reste l’inondation. Toujours selon la DREAL Occitanie, 1,6 million d’habitants sont exposés au débordement de cours d’eau. Les épisodes cévenols, ces pluies intenses d’automne, frappent régulièrement le Gard, l’Hérault et le bassin de la Garonne. Un bien situé dans ces vallées relève presque toujours d’un PPRN inondation.

Trois autres aléas structurent la carte régionale :

• la sismicité, marquée dans la chaîne pyrénéenne, où plusieurs communes dépassent le niveau 2 ;
• le feu de forêt, sur les massifs de garrigue et les zones boisées méditerranéennes ;
• le mouvement de terrain, lié aux cavités souterraines et au retrait-gonflement des argiles.

Le risque incendie entraîne une obligation spécifique. L’article L.134-6 du Code forestier impose le débroussaillement sur 50 mètres autour des constructions situées à moins de 200 mètres d’un massif boisé, profondeur portée à 100 mètres dans certains cas. Cette obligation, mentionnée dans l’ERP, devient un point de vigilance pour l’acquéreur d’une maison en lisière de bois.

Comment obtenir l’ERP gratuitement

L’état des risques se distingue de tous les autres diagnostics par un point décisif : il ne requiert ni diagnostiqueur certifié, ni visite du bien. Le vendeur peut l’établir lui-même, gratuitement, depuis l’adresse de la parcelle.

L’outil officiel est Errial, accessible sur errial.georisques.gouv.fr, le portail de l’État. La démarche tient en quatre étapes :

1. saisir l’adresse exacte ou les références cadastrales du bien ;
2. laisser le service générer un formulaire pré-rempli à partir du zonage officiel ;
3. vérifier l’exactitude des informations affichées et compléter les champs manquants ;
4. déclarer les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique survenus pendant la détention du bien.

Cette dernière étape échappe à l’automatisation. Errial ignore l’historique propre du logement : c’est au propriétaire de renseigner les indemnisations perçues, faute de quoi le document est incomplet. Un vendeur qui a touché une indemnité après une inondation doit l’indiquer, même si la base publique n’en porte pas trace.

Le service propose deux formats équivalents en valeur juridique : le formulaire Errial généré en ligne, ou le modèle ERP à télécharger et remplir manuellement. Les deux répondent à la même obligation IAL. Pour un bien classique, Errial reste la voie la plus rapide et la moins exposée à l’erreur de saisie.

Validité, vente et location : les règles à connaître

La durée de validité de l’ERP est de six mois. Au jour de la signature du compromis, le document doit dater de moins de six mois ; il doit encore être à jour à l’acte authentique. Sur le terrain, cette fenêtre courte impose une vigilance que beaucoup de vendeurs sous-estiment.

Le tableau ci-dessous situe l’ERP parmi les diagnostics du dossier de vente.

Avec les termites, l’ERP partage la validité la plus courte du dossier. Une transaction engagée au printemps et conclue à l’automne dépasse souvent ce délai : le document initial est alors périmé et doit être régénéré avant la signature. Une jurisprudence récente va plus loin. Si un plan de prévention des risques est approuvé entre le compromis et l’acte, le dossier doit être mis à jour, sous peine de résolution de la vente.

Première visite, annonce et bail

La réforme issue de la loi Climat et Résilience, entrée en vigueur le 1er janvier 2023 par décret d’application de son article 236, a renforcé les obligations d’information. Le document doit désormais être remis à la contrepartie dès la première visite du bien, et non plus seulement à la signature.

Deux conséquences pratiques en découlent. D’abord, toute annonce immobilière, quel que soit son support, doit comporter la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. » Ensuite, en location, l’état des risques s’annexe au bail au même titre que le DPE. Un propriétaire bailleur n’échappe pas à l’obligation.

L’ERP s’intègre dans le dossier global du vendeur. Pour visualiser sa place parmi les autres documents et leurs critères de déclenchement, notre guide sur le diagnostic immobilier obligatoire pour la vente détaille la liste complète selon l’ancienneté et la localisation du bien. Côté budget, l’ERP étant gratuit, il n’alourdit pas la facture présentée dans notre comparatif des tarifs des diagnostics immobiliers en Occitanie.

Que risque-t-on en cas d’ERP absent ou erroné

Le défaut d’information sur les risques expose le vendeur à des recours civils directs. L’article L.125-5 du Code de l’environnement ouvre deux voies à l’acquéreur lésé.

• La résolution du contrat : annulation de la vente avec restitution du prix, l’acquéreur récupérant son argent contre la restitution du bien. Cette option suppose que le risque dissimulé soit assez grave pour avoir déterminé l’achat.
• La réduction du prix : si l’acquéreur préfère conserver le logement, le juge fixe une diminution proportionnelle au préjudice subi, par exemple le coût de protection contre l’aléa non signalé.

Ces recours ne sont pas théoriques. Plusieurs décisions ont prononcé la résolution de ventes où l’exposition à un risque couvert par un plan de prévention n’avait pas été signalée. Le caractère réglementé du document le rend difficile à contourner : l’information existe dans les bases publiques, et son absence dans le dossier est facilement établie.

La fausse déclaration aggrave la situation. Un vendeur qui affirme à tort qu’aucun sinistre indemnisé n’a touché le bien ne s’expose plus seulement à un recours civil, mais à des poursuites pour pratique trompeuse. La traçabilité du dispositif IAL transforme toute omission délibérée en risque juridique majeur.

Le contrôle des dates de validité incombe aussi aux intermédiaires. Un agent qui présente un dossier avec un ERP périmé engage sa propre responsabilité, comme le précise notre article sur les responsabilités des agents immobiliers. La vigilance partagée entre vendeur et professionnel limite le contentieux.

L’ERP face aux autres diagnostics du dossier

L’état des risques occupe une place singulière. Gratuit, sans visite, généré en ligne, il s’oppose aux diagnostics techniques qui mobilisent un professionnel certifié et un déplacement sur place. Cette simplicité administrative ne réduit en rien son poids juridique : un dossier sans ERP valable est un dossier incomplet.

Sa logique diffère aussi sur le fond. Là où le diagnostic amiante et termites évalue l’état physique du bâti, l’ERP cartographie l’environnement de la parcelle. Et là où le DPE mesure une performance interne, l’état des risques décrit une exposition externe que le propriétaire ne maîtrise pas. Trois approches complémentaires d’un même objectif : informer l’acquéreur avant qu’il s’engage.

Prochaine étape : saisissez l’adresse de votre bien sur Errial, vérifiez le zonage affiché, déclarez vos éventuels sinistres indemnisés, puis joignez le document dès la première visite. Comptez moins de quinze minutes pour un bien sans historique de catastrophe.